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去年上市房企融资大起底 个别信托融资成本高达11%

2018-04-02 10:04 来源:人民网

随着上市房企2017年年报的陆续披露,上市房企的融资情况相继浮出水面。

从上市房企融资结构来看,银行贷款占据绝对优势,中票、公司债也为多家上市房企所青睐。但部分上市房企融资结构中,信托融资占比过半,对信托资金的依赖程度较高。

从融资成本来看,银行贷款、中票、公司债等方式融资成本多在4%-5%之间,与信托融资相比优势明显。《证券日报》记者整理目前已披露2017年年报的30余家上市房企信托融资数据发现,上市房企信托融资成本大多集中在6%-10%之间,个别公司的信托融资成本达11%。

融资成本多在10%以下

《证券日报》记者统计的33家上市房企2017年年报中,有8家公司透露了信托融资的情况。其融资成本大多集中在6%-10%之间,部分信托融资成本达11%。

从目前数据来看,具有国企、央企背景、实力雄厚的上市房企,往往能获得成本较低的信托融资。以中粮地产为例,截至2017年12月31日,其信托融资余额为20.59亿元,融资成本区间在6%-6.61%,远低于市场上房企信托融资成本的一般水平。根据其披露数据显示,建信信托于2016年向其孙公司提供了一笔为期两年、总额18亿元的信托贷款,贷款利率仅为6%。

除中粮地产外,津滨发展也详细披露了其2017年信托融资的情况。其年报数据显示,津滨发展2017年信托融资余额合计为65亿元,其中来自渤海信托的两笔合计30亿元的三年期贷款利率较低,均为5.7%,而来自北京信托的35亿元三年期贷款利率较高,在8.9%-10.5%。

除上述公司外,披露数据的上市房企信托融资成本均相对较高:中航地产7%-8%、阳光股份8%、嘉凯城7%-11%、浙江广厦10.5%……当然,信托融资成本与融资期限、资金数量、抵质押措施等多种因素有关,但融资方的实力水平往往更被信托公司所看重。

另外,华夏幸福虽未披露年报数据,但根据其披露的公告内容,仍可一窥其项目公司信托股权融资的情况。3月15日,华夏幸福披露多份下属子公司拟签署股权转让协议的公告,其中涉及信托交易方为大业信托和国通信托。华夏幸福子公司京御地产拟以26.42亿元收购大业信托持有的项目公司48.39%股权,而此前大业信托向项目公司实际增资25亿元,资金使用时间不超过一年(以公告时间估算)。国通信托则是增资9.6亿元、股权转让价款9.96亿元,资金使用时间不超过8个月(同上)。如不考虑其他费用进行粗略计算,则华夏幸福信托股权融资成本大致为6%。

与急需信托等非标渠道“续命输血”的中小房企相比,上市房企不仅可获得来自资本市场的资金,银行贷款、公司债券等融资方式与动辄成本超过10%的信托资金相比,优势也更为明显。

事实上,融资成本历来是房地产公司所最关心的问题之一。上市房企在融资过程中,也会对融资成本及费用进行动态调整。以北辰实业为例,其在年报中即披露称,“公司积极推进资本扩张战略的实施,借助‘总部融资’平台,努力探索创新融资渠道,报告期内,公司成功完成二零一七年度第一期13.2亿元中期票据发行,并在利率上行前最后的时间窗口,成功下调两笔存续非银融资利率,全年节约财务费用约3200万元”。

上市房企融资

信托占比或将提升

虽然多数房企的融资渠道以银行为主,但在众多上市房企中,也存在“偏爱”信托的上市公司。

记者发现,目前上市房企披露的2017年年报中,有部分公司可以推算出信托融资比重。例如,中粮地产截止到2017年年底信托融资余额为20.59亿元,合计融资余额为265.66亿元,占比7.75%;阳光股份信托融资余额6.41亿元,期末融资总额24.48亿元,占比26.18%;嘉凯城信托融资余额71.44亿元,合计117.05亿元,占比61.03%。

值得注意的是,上述三家公司中,除中粮地产外,其余两家2017年信托融资比重都有所提升:2017年阳光股份信托融资比重同比提升了2.88个百分点,而嘉凯城更是提升了32.68%。

另外,在中国房地产业联合会公布的2017年中国房地产业综合实力100强排行榜上,上述三家公司中仅有中粮地产上榜且排名前40名。作为上市且排名靠前的房企,其仍能获取较多银行资金的支持,融资成本较低。

不过,随着今年房企融资渠道不断收紧,预计信托在上市房企融资中的占比将会逐步提高。据某资管资深人士介绍,目前银行对于地产项目业务已收缩至低位。从项目选择上看,多家银行只做满足“432”条件的开发贷、经营性物业贷款和并购贷类产品。另外,房企公司债发行也继续收紧。在2018年强监管、去杠杆的环境下,即使是“不差钱”的上市房企,或许也将面临资金短缺、资金成本上扬的问题。 (见习记者 闫晶滢)

责任编辑:叶著

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信托 融资 房企
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