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“三价合一”落地深圳 房产中介加班至12点

2018-04-02 10:00 来源:人民网

据《深圳商报》28日晚的消息称,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布《关于建立信息互通查询机制 规范购房融资的通知》,要求坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。

《每日经济新闻》就此向各大中介、银行进行核实,都表示收到了通知,但截至发稿,记者并未在官网发现相关文件。

“三价合一”正式落地

通知要求,商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对,对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请,系统将自动拦截并予以退文,并将相关违规情况报监管部门核查。

何为“三价合一”?现实中,一套二手房交易会有四个价格:实际成交价、网签备案合同价、房管局计税评估价和贷款评估价。所谓“三价合一”,指的就是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价三个价格将不再“各自为战”,银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

对此,业内人士普遍表示,“三价合一”后,会造成买房税费增加或者首付额增加。

深圳房地产经纪公司乐有家解释称,前期的二手房税费计算基准,一般是参考房管局计税评估价而定。目前深圳房管局评估价,多为房屋实际成交价的7成左右,因此缴纳的税费较低。以一套成交价为500万元,房管局计税评估价350万元的80平普通住宅为例,若是满5年唯一的二手房,三价合一前税费为3.5万元,三价合一后税费为5万元;而满2年不满5年,之前税费7万元,三价合一后税费10万元,增加了3万元;不满2年的二手房,之前税费25.33万元,三价合一后36.19万元,增加10.86万元。

另一方面,假设一套房屋实际成交价为400万元,为减少税费支出网签备案合同价定为300万元。三价合一前:银行贷款评估价可达400万或更高,贷款额度为400万元乘以0.7为280万元。买方需支付首付为400万元减去280万元为120万元,或者更少。三价合一后:银行贷款评估价只能取较低值的网签备案合同价,贷款额度为300万元乘以0.7为210万元,买方需要支付的首付为400万元减去210万元为190万元。相较之下,首付增加了70万元。

其实早在2017年9月30日,住房城乡建设部、人民银行和银监会三部委就发布了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,规定银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

业内声音:并非打击刚需而为规范管理

文件指出,该通知于3月28日起正式执行,在此之前(含当日)已查询征信记录或购房者已支付定金、部分房款的贷款申请,可向房地产信息系统报备。这意味着,3月29日起,所有类型房屋交易贷款均严格执行“三价合一”政策。

昨晚消息传出后,一石激起千层浪,深圳各大房产中介纷纷发朋友圈,大致内容是业务线、按揭部全体加班到12点等等。并且某家中介公司还提出,买房客户到该家中介公司刷2000元以上定金,或者客户发身份证复印件过来给按揭员查征信,都尽可能保留未来几个月购买二手房按老政策执行的资格。

“三价合一”意义何在?通知称,“三价合一”实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间,打击利用高杠杆投资投机购房,夯实差别化住房信贷政策,抑制二手房价格过快上涨,并提高税赋公平性。同时,也将完善二手房市场监测管理,有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价,为房地产调控提供更可靠的数据支持。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,其实这个政策出台的一个前提就是国家在2017年提出的防范金融风险。“三价合一”最直接的影响就是买房的成本上升,短期内打算入市的人会变得观望,二手房的成交量会下滑。

同时戴德梁行华南华西区研究部主管及高级董事张晓端认为,相比阴阳合同,“三价合一”有利于规范管理,维护市场秩序;从影响来看,要么减少贷款额而多付首期款,要么多交税,这必然意味着二手交易门槛提高,短期内冷却二手交易量,进而令活跃度本来就不高的商品住宅市场进一步降温;另一方面来看,会令一部分的购房者从二手市场转向新房市场;但整体而言,对市场的降温作用是不言而喻的,需求的放缓也意味着对价格的支撑力削弱;中长期来看,政策效力会被逐渐消化。这种规范市场的行为最终还是有利于市场持续稳健发展的,也会为长效机制下很多的管理和政策的规范实施奠定有利的市场环境。

乐有家称,“三价合一”并不是打击刚需,而是为了维持房地产市场的健康有序发展,打击“阴阳合同”,打击利用高杠杆的投资投机购房者。“三价合一”的实施,对明确价格指标,增强信息披露,优化交易制度是起到了积极作用。

责任编辑:叶著

关键词

三价 合一 评估价
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